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Juge de l'expropriation et emplacement réservé
L'article aborde les spécificités de la procédure en fixation judiciaire de prix concernant un terrain grevé d'un emplacement réservé.
Article Gazette emplacement réservé 15 a[...]
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Loi Elan et l'instruction des autorisations d'occuper le sols
Article abordant les aspects de la loi Elan relatifs à l'instruction des autorisations d'urbanisme, afin de la faciliter.
Actes pratiques ingénierie immobilière 1[...]
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Contentieux des PLU
Interview de Me PELE par le journaliste Frédéric Ville sur le contentieux des PLU, article paru dans le Courrier des Maires
Article Courrier des Maires janvier 2019[...]
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Connaissance acquise
L'arrêt commenté évoque la connaissance acquise dans le contentieux des permis de construire et accessoirement celle de personne intéressée au litige susceptible d'intervenir oralement lors de l'audience
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actualité jurisprudentielle en droit de l'expropriation
Support de l'intervention le 13 septembre au congrès foncier qui s'est tenu à Dijon principalement avec des opérateurs autoroutiers : analyse des récents arrêts significatifs rendus en droit de l'expropriation
Congrès foncier Dijon 2018.pdf
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Permis de diviser et permis de louer
L'article décrit les nouvelles procédures des permis de diviser et de louer qui peuvent être instaurées par les communes ou les EPCI compétents.
Article Gazette permis de louer et de di[...]
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R. 811-1-1 relatif à la suppression de l'appel et permis de construire modificatif
L'article R. 811-1-1 du code de justice administrative doit-il être appliqué au permis de construire modificatif de manière distincte de celle du permis de construire primitif ? comment s'applique le texte aux projets de travaux sur un bâtiment existant à usage d'habitation ?
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Emplacement réservé
L'article évoque (critique !) le contenu d'une réponse ministérielle portant sur les effets de la vaine mise en oeuvre du droit de délaissement ouvert au propriétaire d'un bien immobilier grévé d'un emplacement réservé
Article Gazette emplacements réservés.pd[...]
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Emprise au sol
L'arrêt commenté porte principalement sur les modalités de calcul de l'emprise au sol en cas d'aménagements prenant place au niveau du sol, ainsi que sur les conséquences de l'illégalité du permis de construire sur le permis de démolir qui avait été accordé par la même autorisation
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Compatibilité PLU/SCOT
Commentaire de l'arrêt du 18 décembre 2017 (395216) qui revient sur l'appréciation du rapport de compatibilité entre le PLU et le SCOT, ainsi que sur le rejet de l'exception d'illégalité de la concertation préalable et sur l'impartialité du Commissaire enquêteur
Article Lexbase 1 février 2018, arrêt du[...]
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Droit de repentir dans le cadre de la procédure de préemption
L'article décrit des options ouverts aux parties (autorité préemptrice ou propriétaire préempté) pour renoncer à l'opération d'aliénation après l'exercice du droit de préemption.
article Journal du management juridique [...]
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Certificat d'urbanisme et sursis à statuer
L'article commente l'arrêt rendu le 18 décembre 2017 par le Conseil d'Etat, explicitant le régime du certificat d'urbanisme et sa coordination avec le sursis à statuer
Article Lexbase arrêt du 18 décembre 201[...]
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Droit de priorité
Etude sur le régime du droit de priorité, ses similitudes avec le droit de préemption urbain et ses différences
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Article L. 600-5 et obligation de motiver le rejet des moyens
L'arrêt du 16 octobre 2017 répond négativement à la question de savoir si le juge administratif peut procéder par économie de moyens pour écarter les griefs qu'il ne retient pas lorsqu'il va appliquer l'article L. 600-5 : le rejet doit être motivé.
Lexabase du 9 novembre 2017
Article Lexbase arrêt du 16 octobre 2017[...]
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Permis de construire obtenu par fraude, révélée ultérieurement
L'article étudie la notion de la fraude en droit de l'urbanisme et ses effets radicaux : la possibilité pour l'autorité compétente de retirer le permis de construire plusieurs années après sa délivrance, au moment de la découverte des agissements frauduleux
Lexbase du 26 octobre 2017
Article Lexbase arrêt du 9 octobre 2017 [...]
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Droit de préemption urbain
Etude du régime lorsque l'opération soumis au DPU comprend une contrepartie en nature
Gazette des Communes du 16 octobre 2017
article DPU avec contrepartie en nature.[...]
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Emplacement réservé
Commentaire de l'arrêt rendu par le Conseil d'Etat le 19 juillet 2017 : l'emplacement réservé peut régulièrement être créé pour un usage actuel
Lexbase du 28 septembre 2017
Article Lexbase arrêt du 19 juillet 2017[...]
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Entretien paru dans la Gazette de l'IDPA de septembre 2017, rubrique "
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Entretien Gazette IDPA septembre 2017.pd[...]
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Délégation droit de préemption commercial
Etude du processus de délégation du droit de préemption sur les fonds de commerce et le droit au bail
article JCP ACT (1).pdf
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Expropriation et perte de revenus locatifs
Etude sur les points d'alerte lorsque les locaux expropriés sont occupés par un locataire
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Expropriation et perte de revenus locati[...]
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Droit de préemption urbain et loi Egalité et Citoyenneté
Les modifications apportées par la loi Egalité et Citoyenneté au régime du droit de préemption urbain sont succinctement étudiées
Le Moniteur du 21 avril 2017
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Les fondamentaux : le droit de préemption urbain
Etudes sur les caractéristiques essentielles du droit de préemption urbain
Gazette des Communes du 17 avril 2017
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Droit au relogement dans les opérations d'aménagement
En dix questions, le régime du droit du relogement des occupants d'immeubles compris dans une opération d'aménagement est analysé.
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Emplacement réservé
L'étude porte sur l'outil qu'est l'emplacement réservé, très utilisé par les personnes publiques
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Délibération d'institution du DPU et modification de son périmètre
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Analyse du nouveau régime des études d'impact, issu de la loi Grenelle 2
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Information des conseillers municipaux et adoption des documents d'urbanisme
L'étude revient sur les conditions d'information des conseillers municipaux sécurisant la procédure à l'issue de laquelle le document d'urbanisme est approuvé
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Commentaires d'arrêts

Droit de préemption urbain

 

Droit de préemption et lots de copropriété : CAA Marseille, 11 mars 2019, req n°17MA03001

 

Dans son arrêt du 11 mars 2019, la Cour administrative d’appel de Marseille a rappelé la nuance à apporter dans l’application de l’article L. 211-4 du code de l’urbanisme au regard des lots de copropriété.

 

Plus particulièrement, l'article L. 211-4 prévoit précisément que :

 

« (…) Ce droit de préemption n'est pas applicable :

 

a) A l'aliénation d'un ou plusieurs lots constitués soit par un seul local à usage d'habitation, à usage professionnel ou à usage professionnel et d'habitation, soit par un tel local et ses locaux accessoires, soit par un ou plusieurs locaux accessoires d'un tel local, compris dans un bâtiment effectivement soumis, à la date du projet d'aliénation, au régime de la copropriété, soit à la suite du partage total ou partiel d'une société d'attribution, soit depuis dix années au moins dans les cas où la mise en copropriété ne résulte pas d'un tel partage, la date de publication du règlement de copropriété au fichier immobilier constituant le point de départ de ce délai. (…) ».

 

Pourtant, le champ d'application du droit de préemption urbain renforcé est souvent résumé comme portant sur les lots de copropriétés, sans distinguer l'objet précis offert à la vente.

 

C'est sur cette précision que la Cour administrative d'appel de Marseille se fonde pour considérer que, dès lors que la cession n'affecte pas qu'un seul appartement, elle est soumise au droit de préemption simple.

 

De manière pédagogique, la Cour administrative d'appel de Marseille a souligné que l’objectif assigné par le législateur aux dispositions de l’article L. 211-4 était exclure du droit de préemption simple la cession affectant un appartement unique afin « de favoriser la mobilité résidentielle et de restreindre les obstacles à la circulation patrimoniale des locaux au sein d'une même copropriété dans le cadre de la vente d'un seul bien, le plus souvent par un particulier », comme l’expliquent les travaux parlementaires.

 

Ainsi, pour que le titulaire du droit de préemption puisse mettre en œuvre sa prérogative en cas de cession de plusieurs locaux d’habitation, il n'est pas nécessaire qu'il ait renforcé préalablement le droit. 

 

A l’inverse, dès lors qu’un seul appartement ou même un seul local à usage professionnel, qu’il soit assorti avec ou non de locaux accessoires, constitue l’objet de la vente, l’opération entre dans le champ d’application du droit de préemption renforcé.

Emplacement réservé

 

Contrainte découlant de la réserve : CAA Marseille, 17 janvier 2019, req n°17MA01549

 

L’emplacement réservé gèle la constructibilité du terrain qui en est grevant dès lors que l’emprise impactée doit demeurer dans un état permettant la réalisation du projet.

 

Cette contrainte s’impose à l’égard de tous, y compris au bénéficiaire de la réserve.

 

C’est ce qu’a eu l’occasion de rappeler la Cour administrative d’appel de Marseille : « l'autorité administrative chargée de délivrer le permis de construire est tenue de refuser toute demande, même émanant de la personne bénéficiaire de la réserve, dont l'objet ne serait pas conforme à la destination de l'emplacement réservé, tant qu'aucune modification du plan local d'urbanisme emportant changement de la destination n'est intervenue ».

 

Toutefois, dans l’affaire étudiée, l’emplacement réservé ne concernait qu’une partie de la parcelle et le projet de construction ne devait s’implanter à l’extérieur de son emprise, de sorte que le projet de travaux ne pouvait pertinemment être critiqué au regard de l’existence de l’emplacement réservé qui empêcherait la délivrance du permis de construire.

 

 

Droit de préemption urbain

 

Indemnisation du fait de l’illégalité d’une décision de préemption : CAA Bordeaux, 27 septembre 2018, req n°16BX03729 et CAA Versailles, 27 septembre 2018, req n°16VE02522

 

Les Cours administratives d’appel de Bordeaux et Versailles ont respectivement statué le 27 septembre 2018 dans le cadre d’actions indemnitaires fondées sur l’illégalité de décision de préemption.

 

L’affaire tranchée par les juges bordelais concerne un bien vendu aux enchères à la suite de la séparation de ses propriétaires.

 

Si la Commune avait exercé son droit de préemption sur adjudication, sa décision avait été annulée au motif de l’absence de projet réel et antérieur susceptible de justifier légalement la mise en œuvre de la prérogative.

 

L’un des époux divorcés, qui était également adjudicataire de l’ancienne maison du couple, a alors sollicité une réparation indemnitaire de 13.000 € au titre des troubles de jouissance et 5.000 € au titre du préjudice moral, se prévalant de la nécessité à être hébergé avec ses deux enfants mineurs chez ses parents. 

 

Le juge administratif se livre alors à une appréciation fine de la situation matérielle du requérant, relevant notamment qu’il n’établissait pas qu’il ait vécu chez ses parents avant de pouvoir à nouveau résider dans la maison mise en vente, préemptée puis rachetée après l’annulation de la décision de préemption.

 

La Cour lui a également reproché une absence de justification de ses choix de vie quant à ses conditions matérielles, professionnelles ou familiales.

 

En d’autres termes, le Juge administratif semble examiner avec sévérité une situation humaine délicate, certes assez ordinaire, alors qu’il est acquis que l’adjudicataire évincé a persisté dans ses démarches pour récupérer la maison familiale.

 

Au final, le chef de préjudice lié aux troubles de jouissance est écarté, celui du préjudice moral est indemnisé à hauteur de 3.000 €.

 

S’agissant de l’affaire portée devant la Cour administrative d’appel de Versailles, que votre auteur connaît pour avoir engagé en 2009 la procédure de fixation judiciaire dans l’intérêt de la Commune de Montreuil, il s’agit du propriétaire préempté, une SCI, qui réclame la somme de 200.000 € au motif qu’il n’a pas pu donner suite à la promesse de vente, sachant que le bien a été cédé aux enchères 1 an et demi après la préemption.

 

Les préjudices matériels allégués sont classiques : paiement des taxes foncières et divers frais exposés pour la remise en vente 

 

Toutefois, le juge administratif, de manière peu éclairante, rejette la requête, considérant principalement que la SCI a été en mesure de vendre à un prix plus élevé son bien que celui initialement prévu et qu’elle ne s’est pas trouvée dans l’impossibilité de louer les locaux en vue d’en tirer des revenus.

 

 

Expropriation

 

Contrôle de l’utilité publique d’une opération d’expropriation : CAA Nantes, 16 avril 2018, n°17NT00058

 

Il est plutôt habituel que la juridiction administrative valide les procédures d'expropriation, tel n'a pourtant pas été le cas d’un projet déclaré d'utilité publique par le préfet d’Ille et Vilaine.

 

De fait, le projet correspondait à la constitution d’une réserve foncière dans la perspective de mettre en œuvre une opération d'aménagement mixant habitat et équipements publics.

 

Etudiant les pièces du dossier, la Cour administrative d’appel de Nantes a relevé que la notice explicative était « extrêmement succincte » et se limitait à indiquer « à plusieurs reprises que les contours de cette opération d'aménagement ne sont pas encore définis et que la commune poursuit une " stratégie à long terme " », sans donner de précision quant au type d’habitat ou à la nature des équipements publics projetés.

 

Au surplus, si la Commune avait classé quelques années plus tôt l’emprise expropriée en zone AU correspondant à un secteur à vocation d'activités, aucun renvoi aux orientations d’urbanisme ayant justifié ce classement n’est opéré par la notice.

 

Au vu du caractère très général des éléments communiqués par la Commune porteuse du projet, la Cour nantaise n’a pas identifié un réel projet, de sorte qu'elle a déclaré illégal l’arrêté préfectoral déclaratif d’utilité publique.

 

En résumé, même dans le cas de la constitution d'une réserve de terrains, la réalité du projet justifiant la procédure d'expropriation doit ressortir des pièces du dossier soumis à l'enquête publique.

 

 

Expropriation

 

Contrôle de l’utilité publique d’une opération d’expropriation : CAA Versailles, 8 février 2018, n°16VE02488

 

Dans l’arrêt commenté, le Juge administratif a opéré de manière classique le contrôle de l’utilité publique d’une opération générant des expropriations : tout d’abord l’opération doit répondre à une finalité d’intérêt général, ensuite l’opération ne doit pas pouvoir être réalisée dans des conditions équivalentes sans recourir à l’expropriation, enfin les atteintes à la propriété privée, le coût financier ou les inconvénients d'ordre social ou économique que peut comporter l'opération ne sont pas excessifs eu égard à l'intérêt qu'elle présente

 

Dans cette affaire, les trois étapes du raisonnement du Juge aboutissent au rejet de la requête au motif que le projet d’aménagement de la ZAC « cœur de ville » qui permettra une restructuration du centre-ville de Bezons, avec notamment l’agrandissement d’un parc, la piétonisation d’une avenue, la création de logements ou encore le renforcement de l’équipement sportif.

 

Eu égard au bilan globalement positif, le grief soulevé par les requérants qui reprochaient principalement la future bétonisation du quartier n’a pas été retenu.

 

 

Droit de préemption urbain

 

Délibération renforçant le préemption urbain et intérêt à agir : CAA Paris, 15 mars 2018, req n°16PA02778

 

La Cour administrative d'appel de Paris a eu l'occasion de rendre un arrêt fort intéressant en matière de contentieux dirigé contre une délibération renforçant le droit de préemption urbain.

 

Dans cette affaire, un syndicat de copropriété contestait la délibération procédant à l'extension du droit de préemption renforcé et ce, à plus de 250 adresses.

 

Balayant plusieurs moyens visant la régularité de la procédure suivie en première instance, la Cour administrative d'appel a tout d'abord considéré que l'intérêt à agir du syndicat ne pouvait porter que sur l'immeuble dont il assure la gestion et non sur les autres immeubles visés par la délibération.

 

C’est la raison pour laquelle la délibération, reconnue au final irrégulière, a été annulée seulement en tant qu'elle affectait l'immeuble géré par le syndicat requérant.

 

En effet, si plusieurs moyens dirigés contre l'acte délibératif ont été rejetés, la Cour a retenu le grief tenant la méconnaissance des critères utilisés par la Ville de Paris pour identifier les immeubles auxquels le droit de préemption urbain renforcé peut être appliqué.

 

De fait, si précédemment ces critères étaient effectivement remplir par l'immeuble, cela n'était plus le cas à la date de la délibération en litige.

 

Dès lors, le juge d'appel a donc logiquement caractérisé une erreur de fait commise par le Conseil de Paris lorsqu'il a inclut l'immeuble en cause dans la liste des immeubles soumis au droit de préemption renforcé.

 

Cette position est exempte de critique.

 

Cet arrêt donne également l'occasion d'apprécier le caractère suffisant de la motivation de la délibération renforçant le droit de préemption, cette décision devant être motivée au contraire de celle instaurant le droit de préemption simple.

 

Ainsi la motivation de la délibération en litige a été regardée comme suffisante, sachant qu'elle indiquait que :

 

« l'extension du droit de préemption urbain renforcé permettra la production de logements sociaux au sein de copropriétés, tout en participant au rééquilibrage géographique de l'offre par une politique de mixité sociale fine à l'échelle de l'immeuble, s'inscrivant ainsi dans l'action 1.2.5 -Axe 1 - Objectif 2 du Programme Local de l'Habitat (PLH) de Paris " et relève " l'intérêt communal à étendre le périmètre du droit de préemption urbain renforcé à 257 adresses en copropriétés, situées dans la zone de déficit en logement social des 2ème, 10ème, 11ème, 12ème, 15ème, 17ème, 18ème et 20ème arrondissements, caractérisées par une occupation significative par des ménages modestes au sein d'immeubles particulièrement soumis à la pression foncière et aux tensions sur le marché de l'immobilier ».

 

Au final, la délibération n'a donc été censurée que sur un point : l'inclusion de l'immeuble de copropriété géré par le syndicat requérant dès lors que les conditions requises définies préalablement par l'autorité préemptrice n'étaient plus remplies par cet immeuble.

 

 

Droit de préemption urbain

 

Droit de préemption urbain et référé suspension : CE, 4 avril 2018, req n°414840 et CE, 4 avril 2018, req n°412423

 

Deux arrêts rendus le 4 avril 2018 ont permis au Conseil d'État, statuant en qualité de juge de cassation, de régler des litiges portés devant le Juge des référés et ayant trait à des décisions de préemption.

 

Le premier arrêt (req n°414840) est l'occasion de rappeler que le délai de deux mois dont dispose l'autorité préemptrice pour exercer sa prérogative s’achève avec la réception par le propriétaire intéressé, ou son mandataire, de la décision de préemption qui devra dans le même délai être rendue exécutoire, c'est-à-dire transmise au représentant de l'État pour son contrôle de légalité.

 

La jurisprudence n'exige pas un ordre spécifique dans la chronologie de ces deux formalités dès lors que celles-ci interviennent dans le délai requis.

 

Ce délai est calculé de quantième à quantième.

 

Ainsi dans l'affaire jugée, la réception le 13 juillet 2017 de pièces complémentaires, sollicitées dans le délai de deux mois réception de la déclaration d'intention d'aliéner, avec pour conséquence que le délai expirait le 13 août suivant.

 

Le Conseil d'État ayant vérifié que la décision attaquée avait été transmise dans le délai imparti, il n'a retenu que le second moyen sur le fondement duquel le Juge des référés avait suspendu les effets de l'acte critiqué et qui était tiré du défaut de motivation.

 

Le second arrêt (req n°412423) est davantage intéressant car abordant une problématique moins habituelle et pourtant très opérationnelle.

 

Dans cette affaire, le Juge des référés avait suspendu les effets de la décision de préemption, ce qui avait eu pour effet de permettre aux signataires de la promesse de vente de mener l'opération à son terme dès lors que le Juge de l'urgence n'avait pas restreint les effets de cette suspension en la limitant à la seule conséquence de faire obstacle au transfert de propriété au bénéfice du titulaire du droit de préemption.

 

Les parties à l'avant contrat avaient donc profité de la faculté offerte pour signer l'acte authentique de vente à la suite de l'ordonnance de référé prononçant la suspension.

 

Un pourvoi ayant été exercé, le moyen retenu pour la suspension de la décision de préemption a été validé par le Conseil d’Etat dès lors que le Juge des référés de première instance s’était livré à une appréciation souveraine des pièces du dossier, exempte de dénaturation.

 

Puis, le Conseil d'État a dû statuer sur le périmètre des mesures prises par le Juge des référés en ce que l’autorité préemptrice critiquait le fait que celui-ci n’avait pas limité les effets de la suspension à la seule impossibilité pour elle de prendre possession du bien en litige, de sorte que l’acte de vente entre les parties initiales avait pu régulièrement être conclu.

 

Pour rappel, le Conseil d’Etat a jugé que :

 

« Considérant que, lorsque le juge des référés prend, sur le fondement des dispositions de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, une mesure de suspension de l'exécution d'une décision de préemption, cette mesure a pour conséquence, selon les cas, non seulement de faire obstacle à la prise de possession et au transfert de propriété du bien préempté au bénéfice de la collectivité publique titulaire du droit de préemption mais également de permettre aux signataires de la promesse de vente, s'ils le veulent, de mener la vente à son terme, sauf si le juge, faisant usage du pouvoir que lui donnent les dispositions précitées de ne suspendre que certains des effets de l'acte de préemption ; décide de limiter la suspension à la première des deux catégories d'effets susmentionnées » (CE, 23 juillet 2003, req .n°254837 ; CE, 17 novembre 2004, req .n°269140).

 

Dans l’affaire commentée, le Conseil d'État a donc apprécié l’intérêt qui, selon l'autorité administrative, s’attache à la préservation du bien préempté au regard du fait que le propriétaire et l’acquéreur évincé n’apportaient pas de précisions sur l’urgence que pouvait corrélativement présenter pour eux la poursuite de l’opération.

 

Le Conseil d’État tranche comme suit :

 

« Dans ces conditions, il y a lieu, compte tenu, d'une part, de la suspension de l'exécution des décisions de préemption en ce qu'elles permettent le transfert de propriété des biens à la métropole de Lyon et, d'autre part, des inconvénients qui s'attacheraient à un retour provisoire des biens à leurs propriétaires initiaux, de prévoir que, jusqu'à ce qu'il soit statué sur les requêtes en annulation, la société Duolis et M. F... B..., en leur qualité de propriétaires, pourront prendre les mesures conservatoires qui s'avéreraient nécessaires mais ne pourront ni disposer des biens ainsi acquis ni en user dans des conditions qui seraient de nature à faire obstacle à la réalisation du projet en vue duquel les préemptions ont été décidées ou à la rendre plus onéreuse ».

 

Il en résulte qu’en l’occurrence, le bien préempté, mais acquis par l’acquéreur pressenti après suspension des effets de la décision de préemption, demeure dans une situation de paralysie dans l'attente que le Juge du fond se prononce.

 

Le Conseil d’État tire donc les conséquences du caractère provisoire des ordonnances de référé tout en tenant compte de l’autorité de la chose décidée : la vente intervenue entre les parties la promesse de vente n’est pas remise en cause mais le nouveau propriétaire ne peut librement disposer de son bien à ce stade de la procédure contentieuse.

 

En conclusion, il y a tout lieu de faire preuve de prudence malgré la suspension d'une décision de préemption et notamment d’attendre l’expiration du délai du pourvoi en cassation avant de passer la vente.

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© Maître Marie-Céline Pelé

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