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Droit de préemption urbain

 

Droit de visite du titulaire du droit de préemption : CAA Nancy, 28 juin 2018, req n°17NC02193

 

Peu de décisions alimentent le régime du droit de visite des biens susceptibles d'être préemptés, l'arrêt commenté de la Cour administrative d'appel de Nancy est donc précieux.

 

Il tranche un point qui paraissait certes assez évident mais il est toujours préférable d'obtenir une validation jurisprudentielle de l'interprétation des textes pour sécuriser la procédure.

 

Pour rappel, l'article R. 213-13-1 du code de l’urbanisme prévoit que :

 

« La demande de la visite du bien prévue à l'article L. 213-2 est faite par écrit.

Elle est notifiée par le titulaire du droit de préemption au propriétaire ou à son mandataire ainsi qu'au notaire mentionnés dans la déclaration prévue au même article, dans les conditions fixées à l'article R. 213-25.

Le délai mentionné au troisième alinéa de l'article L. 213-2 reprend à compter de la visite du bien ou à compter du refus exprès ou tacite de la visite du bien par le propriétaire ».

 

La question était donc de savoir si la demande de visite qui avait été uniquement adressée au notaire avait valablement été notifiée et donc avait été de nature à proroger le délai d'instruction de la déclaration d'intention d'aliéner.

 

Dans cette affaire, le bien immobilier appartenait à une indivision mais la demande de visite n'avait été transmise qu'au notaire.

 

La Cour administrative d'appel de Nancy ayant relevé que la déclaration d'intention d'aliéner avait été souscrite par le notaire en sa qualité de mandataire, elle a considéré que la procédure avait été régulière au motif que la demande de visite du bien immobilier n'avait pas obligatoirement à être parallèlement adressée aux propriétaires.

 

Ainsi si naturellement l'autorité préemptrice peut opportunément soumettre la demande de visite aux propriétaires et au notaire en sa qualité de mandataire, un envoi unique à ce dernier sera estimé comme suffisant.

 

Eu égard aux courts délais fixés dans le cadre du droit de visite attribué à l'autorité préemptrice, le notaire doit faire preuve de diligence pour informer le(s) propriétaire(s) concerné(s).

 

Une seconde question apparait : celle de savoir si le Juge administratif pourrait considérer qu'inversement, la seule demande de visite formulée auprès du propriétaire, alors qu'il avait désigné comme son mandataire le notaire, serait susceptible d’être irrégulière et de ne proroger le délai d'instruction de la déclaration.

 

A mon sens, dès lors que s’agissant de la notification de la décision de préemption, seule est prise en compte celle au bénéfice du notaire quant à la computation du délai de deux mois, la logique tend à ce que la visite doit être sollicitée auprès du notaire pour l’aspect de la computation du délai.

 

 

 

Droit de préemption urbain

 

Droit de préemption urbain et référé suspension : CE, 4 avril 2018, req n°414840 et CE, 4 avril 2018, req n°412423

 

Deux arrêts rendus le 4 avril 2018 ont permis au Conseil d'État, statuant en qualité de juge de cassation, de régler des litiges portés devant le Juge des référés et ayant trait à des décisions de préemption.

 

Le premier arrêt (req n°414840) est l'occasion de rappeler que le délai de deux mois dont dispose l'autorité préemptrice pour exercer sa prérogative s’achève avec la réception par le propriétaire intéressé, ou son mandataire, de la décision de préemption qui devra dans le même délai être rendue exécutoire, c'est-à-dire transmise au représentant de l'État pour son contrôle de légalité.

 

La jurisprudence n'exige pas un ordre spécifique dans la chronologie de ces deux formalités dès lors que celles-ci interviennent dans le délai requis.

 

Ce délai est calculé de quantième à quantième.

 

Ainsi dans l'affaire jugée, la réception le 13 juillet 2017 de pièces complémentaires, sollicitées dans le délai de deux mois réception de la déclaration d'intention d'aliéner, avec pour conséquence que le délai expirait le 13 août suivant.

 

Le Conseil d'État ayant vérifié que la décision attaquée avait été transmise dans le délai imparti, il n'a retenu que le second moyen sur le fondement duquel le Juge des référés avait suspendu les effets de l'acte critiqué et qui était tiré du défaut de motivation.

 

Le second arrêt (req n°412423) est davantage intéressant car abordant une problématique moins habituelle et pourtant très opérationnelle.

 

Dans cette affaire, le Juge des référés avait suspendu les effets de la décision de préemption, ce qui avait eu pour effet de permettre aux signataires de la promesse de vente de mener l'opération à son terme dès lors que le Juge de l'urgence n'avait pas restreint les effets de cette suspension en la limitant à la seule conséquence de faire obstacle au transfert de propriété au bénéfice du titulaire du droit de préemption.

 

Les parties à l'avant contrat avaient donc profité de la faculté offerte pour signer l'acte authentique de vente à la suite de l'ordonnance de référé prononçant la suspension.

 

Un pourvoi ayant été exercé, le moyen retenu pour la suspension de la décision de préemption a été validé par le Conseil d’Etat dès lors que le Juge des référés de première instance s’était livré à une appréciation souveraine des pièces du dossier, exempte de dénaturation.

 

Puis, le Conseil d'État a dû statuer sur le périmètre des mesures prises par le Juge des référés en ce que l’autorité préemptrice critiquait le fait que celui-ci n’avait pas limité les effets de la suspension à la seule impossibilité pour elle de prendre possession du bien en litige, de sorte que l’acte de vente entre les parties initiales avait pu régulièrement être conclu.

 

Pour rappel, le Conseil d’Etat a jugé que :

 

« Considérant que, lorsque le juge des référés prend, sur le fondement des dispositions de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, une mesure de suspension de l'exécution d'une décision de préemption, cette mesure a pour conséquence, selon les cas, non seulement de faire obstacle à la prise de possession et au transfert de propriété du bien préempté au bénéfice de la collectivité publique titulaire du droit de préemption mais également de permettre aux signataires de la promesse de vente, s'ils le veulent, de mener la vente à son terme, sauf si le juge, faisant usage du pouvoir que lui donnent les dispositions précitées de ne suspendre que certains des effets de l'acte de préemption ; décide de limiter la suspension à la première des deux catégories d'effets susmentionnées » (CE, 23 juillet 2003, req .n°254837 ; CE, 17 novembre 2004, req .n°269140).

 

Dans l’affaire commentée, le Conseil d'État a donc apprécié l’intérêt qui, selon l'autorité administrative, s’attache à la préservation du bien préempté au regard du fait que le propriétaire et l’acquéreur évincé n’apportaient pas de précisions sur l’urgence que pouvait corrélativement présenter pour eux la poursuite de l’opération.

 

Le Conseil d’État tranche comme suit :

 

« Dans ces conditions, il y a lieu, compte tenu, d'une part, de la suspension de l'exécution des décisions de préemption en ce qu'elles permettent le transfert de propriété des biens à la métropole de Lyon et, d'autre part, des inconvénients qui s'attacheraient à un retour provisoire des biens à leurs propriétaires initiaux, de prévoir que, jusqu'à ce qu'il soit statué sur les requêtes en annulation, la société Duolis et M. F... B..., en leur qualité de propriétaires, pourront prendre les mesures conservatoires qui s'avéreraient nécessaires mais ne pourront ni disposer des biens ainsi acquis ni en user dans des conditions qui seraient de nature à faire obstacle à la réalisation du projet en vue duquel les préemptions ont été décidées ou à la rendre plus onéreuse ».

 

Il en résulte qu’en l’occurrence, le bien préempté, mais acquis par l’acquéreur pressenti après suspension des effets de la décision de préemption, demeure dans une situation de paralysie dans l'attente que le Juge du fond se prononce.

 

Le Conseil d’État tire donc les conséquences du caractère provisoire des ordonnances de référé tout en tenant compte de l’autorité de la chose décidée : la vente intervenue entre les parties la promesse de vente n’est pas remise en cause mais le nouveau propriétaire ne peut librement disposer de son bien à ce stade de la procédure contentieuse.

 

En conclusion, il y a tout lieu de faire preuve de prudence malgré la suspension d'une décision de préemption et a minima d’attendre l’expiration du délai du pourvoi en cassation avant de passer la vente, voire d'attendre la décision définitive d'annulation.

 

 

Droit de préemption urbain

 

Délibération renforçant le préemption urbain et intérêt à agir : CAA Paris, 15 mars 2018, req n°16PA02778

 

La Cour administrative d'appel de Paris a eu l'occasion de rendre un arrêt fort intéressant en matière de contentieux dirigé contre une délibération renforçant le droit de préemption urbain.

 

Dans cette affaire, un syndicat de copropriété contestait la délibération procédant à l'extension du droit de préemption renforcé et ce, à plus de 250 adresses.

 

Balayant plusieurs moyens visant la régularité de la procédure suivie en première instance, la Cour administrative d'appel a tout d'abord considéré que l'intérêt à agir du syndicat ne pouvait porter que sur l'immeuble dont il assure la gestion et non sur les autres immeubles visés par la délibération.

 

C’est la raison pour laquelle la délibération, reconnue au final irrégulière, a été annulée seulement en tant qu'elle affectait l'immeuble géré par le syndicat requérant.

 

En effet, si plusieurs moyens dirigés contre l'acte délibératif ont été rejetés, la Cour a retenu le grief tenant la méconnaissance des critères utilisés par la Ville de Paris pour identifier les immeubles auxquels le droit de préemption urbain renforcé peut être appliqué.

 

De fait, si précédemment ces critères étaient effectivement remplir par l'immeuble, cela n'était plus le cas à la date de la délibération en litige.

 

Dès lors, le juge d'appel a donc logiquement caractérisé une erreur de fait commise par le Conseil de Paris lorsqu'il a inclut l'immeuble en cause dans la liste des immeubles soumis au droit de préemption renforcé.

 

Cette position est exempte de critique.

 

Cet arrêt donne également l'occasion d'apprécier le caractère suffisant de la motivation de la délibération renforçant le droit de préemption, cette décision devant être motivée au contraire de celle instaurant le droit de préemption simple.

 

Ainsi la motivation de la délibération en litige a été regardée comme suffisante, sachant qu'elle indiquait que :

 

« l'extension du droit de préemption urbain renforcé permettra la production de logements sociaux au sein de copropriétés, tout en participant au rééquilibrage géographique de l'offre par une politique de mixité sociale fine à l'échelle de l'immeuble, s'inscrivant ainsi dans l'action 1.2.5 -Axe 1 - Objectif 2 du Programme Local de l'Habitat (PLH) de Paris " et relève " l'intérêt communal à étendre le périmètre du droit de préemption urbain renforcé à 257 adresses en copropriétés, situées dans la zone de déficit en logement social des 2ème, 10ème, 11ème, 12ème, 15ème, 17ème, 18ème et 20ème arrondissements, caractérisées par une occupation significative par des ménages modestes au sein d'immeubles particulièrement soumis à la pression foncière et aux tensions sur le marché de l'immobilier ».

 

Au final, la délibération n'a donc été censurée que sur un point : l'inclusion de l'immeuble de copropriété géré par le syndicat requérant dès lors que les conditions requises définies préalablement par l'autorité préemptrice n'étaient plus remplies par cet immeuble.

 

 

Expropriation

 

Contrôle de l’utilité publique d’une opération d’expropriation : CAA Versailles, 8 février 2018, n°16VE02488

 

Dans l’arrêt commenté, le Juge administratif a opéré de manière classique le contrôle de l’utilité publique d’une opération générant des expropriations : tout d’abord l’opération doit répondre à une finalité d’intérêt général, ensuite l’opération ne doit pas pouvoir être réalisée dans des conditions équivalentes sans recourir à l’expropriation, enfin les atteintes à la propriété privée, le coût financier ou les inconvénients d'ordre social ou économique que peut comporter l'opération ne sont pas excessifs eu égard à l'intérêt qu'elle présente

 

Dans cette affaire, les trois étapes du raisonnement du Juge aboutissent au rejet de la requête au motif que le projet d’aménagement de la ZAC « cœur de ville » qui permettra une restructuration du centre-ville de Bezons, avec notamment l’agrandissement d’un parc, la piétonisation d’une avenue, la création de logements ou encore le renforcement de l’équipement sportif.

 

Eu égard au bilan globalement positif, le grief soulevé par les requérants qui reprochaient principalement la future bétonisation du quartier n’a pas été retenu.

 

Droit de préemption urbain et principe de sécurité juridique : CAA Versailles, 25 janvier 2018, req n°16VE00463

 

Par une série d'arrêts rendus le 25 janvier 2018, la Cour administrative d'appel de Versailles a invalidé plusieurs décisions de préemption pour divers motifs, principalement pour absence de projet réel et antérieur, mais a aussi réformé deux jugements entrepris.

 

La présente brève se focalise sur l'arrêt n°16VE02917, aux termes duquel la Cour versaillaise a fait application de la jurisprudence du 13 juillet 2016 du Conseil d'Etat (n°387763), comme elle avait pu le faire précédemment dans un arrêt rendu le 29 septembre 2016.

 

Dans cette affaire, le requérant avait saisi le juge administratif en avril 2015 par un recours dirigé contre une décision de préemption prise au mois de .... septembre 2008.

 

En première instance, le Tribunal administratif de Montreuil avait considéré recevable la requête au motif que la décision de préemption n'avait pas été notifiée à l'acquéreur évincé, lequel a donc ultérieurement déposé une requête et ce, après l'exercice d'un recours gracieux assorti de l'acte critiqué mais, pour le tribunal, cela n'avait pas non plus été de nature à déclencher le délai de recours au motif que les voies et délais de recours n'avaient pas été mentionnés dans la décision de préemption.

 

Il faut préciser que l'acquéreur évincé était également dans cette affaire titulaire d’un bail commercial, un contentieux portant sur le montant de l'indemnité due au titre de l'éviction commerciale avait d’ailleurs été introduit devant le juge judiciaire.

 

Dans ce contexte, une requête visant un acte édicté 7 ans auparavant et dont le requérant avait immédiatement été informé en sa qualité d'acquéreur pressenti et de locataire, ayant au surplus formulé un recours gracieux accompagné de la décision déférée quelques années auparavant, pouvait paraître tardive mais elle avait été pourtant regardée comme recevable par le Tribunal administratif de Montreuil.

 

Censurant la position des premiers juges, la Cour administrative d'appel de Versailles a tiré les conséquences de l'arrêt du Conseil d'État susévoqué pour considérer que le requérant avait excédé le délai raisonnable durant lequel le recours pouvait être exercé.

 

En conséquence, la requête de première instance a été regardée comme irrecevable pour tardiveté et la demande d'annulation de la décision de préemption rejetée.

 

Cette affaire démontre que les litiges contre les décisions de préemption peuvent s'étendre sur de nombreuses années, mais la solution de la Haute juridiction dont a fait l'application la Cour administrative d'appel de Versailles devrait opportunément réduire ce risque de longue durée.

 

Droit de préemption urbain

 

CAA Bordeaux, 19 décembre 2017, req n°15BX00868 et CAA Lyon, 19 décembre 2017, req n°15LY03993

 

Par deux arrêts rendus le 19 décembre par deux juridictions différentes, la légalité d'une décision de préemption au regard de sa motivation et du projet la motivant a été examinée et a donné lieu pour la première est une validation pour la seconde à une annulation.

 

Spécifiquement, la Cour administrative d'appel de Bordeaux a considéré que tant la motivation de la décision de préemption que sa justification étaient régulières en ce qu'elle indiquait que l'acquisition était « particulièrement nécessaire à la réalisation d’une voie de désenclavement de l’îlot foncier considéré dont le principe de liaison avec la rue de l’Ecureuil est prévu par l’orientation d’aménagement G45 du plan local d’urbanisme, cet aménagement étant à ce jour indispensable à la mise en œuvre d'un programme de construction de logements mixtes en cours d'élaboration »

 

Ce faisant, le titulaire du droit de préemption a non seulement suffisamment motivé son acte mais celui-ci repose sur un projet répondant aux exigences de la matière.

 

En revanche, dans l'affaire examinée par la Cour administrative d'appel de Lyon, la décision de préemption a été censuré car elle ne faisait pas apparaître la nature du projet en vue duquel la prérogative a été mise en œuvre et que, si par ailleurs l'autorité préemptrice se prévalait d'un projet d'aménagement, la décision attaquée ne s'y référait nullement, de sorte que ledit projet ne pouvait être invoqué pour justifier la préemption.

 

Si ces deux arrêts tranchent de manière très classique des litiges dirigés contre des décisions préemption, elles illustrent parfaitement de tels contentieux et rappelle les exigences en matière de motivation de justification des actes par lesquels est le droit de préemption urbain est exercé.

 

Droit de l’urbanisme

 

Rejet des conclusions indemnitaires fondées sur l’article L. 600-7 : CE, 16 octobre 2017, req n°396494

 

 

Une affaire récemment portée devant le Conseil d'État lui a permis de statuer sur les dispositions de l'article L. 600-7 du code de l’urbanisme, les arrêts précédents n'avaient que rejeté les conclusions présentées sur le fondement de ce texte pour irrecevabilité, en dehors d'un avis indiquant que lesdites dispositions sont d'application immédiate.

 

Aux termes de l'arrêt rendu le 16 octobre 2017, la haute juridiction a apporté quelques précisions sur l'application de l'article sept, éclairé par les conclusions de son rapporteur public.

 

Dans cette affaire, deux personnes morales, une association de riverains et un syndicat de copropriétaires, avaient contesté le même permis de construire un ensemble immobilier de 29 logements à réaliser dans la Commune d’Avignon, délivré à l’Office public de l'habitat d'Avignon.

 

Le recours a été rejeté tant par le tribunal administratif que la Cour administrative d'appel de Marseille.

 

Les Juges ont également refusé d’accueillir les conclusions fondées sur l'article L. 600-7, et reconventionnellement présentées en appel par le bénéficiaire de l'autorisation d'occuper le sol. 

 

Un pourvoi a été uniquement exercé par l’Office aux fins de voir prospérer sa demande indemnitaire.

 

La Haute juridiction a alors censuré l'arrêt et a renvoyé l'affaire devant la Cour administrative d'appel.

 

En résumé, la décision de la Cour marseillaise est réformée au motif d’une omission de statuer : les conclusions fondées sur l'article L. 600-7 dirigées contre l'association de riverains, ont été rejeté sans explication alors que la Cour avait justifié le rejet de celles visant le syndicat de copropriété.

 

Le Conseil d’Etat a caractérisé l’omission et l’a sanctionnée en renvoyant l’affaire devant la même Cour, en vue de permettre une appréciation de la demande

 

En revanche, le Conseil d’Etat a considéré que la Cour avait écarté à bon droit les conclusions formulées par l'office HLM sur la base du même texte et à l'encontre de la seconde personne morale, soit le syndicat de copropriétaires.

 

Confortant la jurisprudence rendue par les juges du fond, le Conseil d'État a estimé que dès lors qu'un intérêt à agir pouvait être reconnu au profit du syndicat de copropriété, le recours de ce dernier n’avait pas excédé la défense des intérêts du syndicat.

 

Accessoirement la Haute juridiction indique que cette circonstance n'est pas remise en cause par le fait que le syndicat n'avait pas produit devant le juge de première instance la délibération de l'assemblée générale l'autorisant à agir en justice.

 

Il faut retenir que les conditions admettant une condamnation au titre de l’article L. 600-7 sont très rarement réunies.

 

Très succinctement il sera relevé que la quasi majorité des décisions a rejeté la demande reconventionnelle formulée par le titulaire du permis de construire et seul un jugement a caractérisé un recours abusif, ouvrant la voie d’une condamnation.

 

Le rejet des demandes présentées sur le fondement de ce texte sont motivés principalement par la circonstance que le ou les requérants bénéficiaient d’un intérêt à agir (CAA Versailles, 15 décembre 2016, n°14VE03367 ; CAA Paris, 16 juin 2016, n°13PA04513), notamment en qualité de voisins immédiats du terrain d’assiette du projet (CAA Nantes, 1ier février 2017, n°15NT02658 ; CAA Versailles, 19 janvier 2017, n°16VE00304 ; CAA Lyon, 29 novembre 2016, n°15LY01765 ; CAA Lyon, 15 novembre 2016, n°15LY00231 ; CAA Nantes, 6 octobre 2015, n°14NT00575 ; CAA Nantes, 29 avril 2016, n°15NT01796), avec une vue directe sur la future construction (CAA Versailles, 9 mai 2016, n°14VE02833).

 

De plus, la nature du projet et ses effets sur le voisinage jouent également pour justifier le rejet des demandes formées en exécution de l’article L. 600-7 (CAA Nantes, 1ier février 2017, n°15NT03877 ; CAA Lyon, 30 mai 2017, n°15LY00542), comme un projet important (CAA Lyon, 27 décembre 2016, n°14LY04078 ; CAA Marseille, 13 novembre 2015, n°14MA00594), qui influencera par exemple les conditions de desserte environnantes (CAA Lyon, 13 décembre 2016, n°15LY00045).

 

Ainsi, la Cour administrative d’appel de Bordeaux a annulé un jugement qui avait reconnu abusif un recours et arrêté à hauteur de 4.000 € les dommages-intérêts, dès lors que le demandeur était propriétaire d’un terrain contiguë à celui d’assiette du projet (CAA Bordeaux, 31 mai 2016, n°15BX02051).

 

Mêmes dans des situations plus litigieuses, la demande de condamnation a aussi été refusée : un appel régularisé tardivement (CAA Lyon, 30 mai 2017, n°15LY00542), un défaut de qualité à agir de la part d’une association (CAA Marseille, 20 mars 2014, n°13MA03143).

 

Par ailleurs, sous un autre angle, des arrêts ont écarté les conclusions indemnitaires au motif que le pétitionnaire ne démontrait pas qu’il aurait subi un préjudice excessif du fait du recours, nonobstant l’invocation d’une perte de location et de l’augmentation du coût de la construction (CAA Lyon, 27 octobre 2015, n°14LY00004), la circonstance que le requérant se soit désisté (CAA Bordeaux, 27 avril 2017, n°15BX04156), voire que le requérant ait procédé à des manœuvres en vue de se constituer artificiellement un intérêt à agir (CAA Marseille, 20 mars 2014, n°13MA02161).

 

Au final, seul jugement disponible de condamnation est celui du tribunal administratif de Lyon, lequel a condamné les requérants à une somme très élevée, soit 82.700 € (réparant la perte dû au portage financier, la modification du taux de TVA et la perte des revenus locatifs), aux termes d’un arrêt très commenté (voir les conclusions du Rapporteur public publiées dans l’AJDA 9 mai 2016, n°16, p. 914).

 

Le tribunal lyonnais a relevé une requête dilatoire, déposée par des requérants dont la majorité ne bénéficiait pas d’un intérêt à agir, et suivie d’un mémoire en réponse massif régularisé la veille de l’audience alors que le mémoire en défense avait été transmis un an auparavant.

 

C’est dans ces conditions factuelles que la condamnation a été prononcée.

 

En résumé, ce n’est que dans un contexte très particulier, et en conséquence rare, que le Juge administratif a analysé une requête comme excédant la défense des intérêts légitimes et a indemnisé le constructeur.

Droit de préemption urbain

 

Preuve de l’antériorité du projet ayant justifié la préemption : CAA Lyon, 17 octobre 2017, req n°16LY03156

 

L'arrêt rendu le 17 octobre 2017 par la Cour administrative d’appel de Lyon est l'occasion de rappeler que la démonstration du caractère réel et antérieur du projet justifiant l'exercice du droit de préemption urbain doit reposer sur des éléments également antérieurs à la décision.

 

Dans cette affaire la Commune avait usé de sa prérogative au motif que le bien préempté pourra servir de nouveaux locaux techniques municipaux car ceux actuels étaient saturés et éloignés du centre-ville ainsi que des espaces verts à aménager.

 

Or il lui a été reproché de n’apporter aucun élément de nature à établir la réalité du projet de construction ayant animé la préemption, celle d'un bâtiment de stockage de matériel technique à proximité des sites concernés.

 

Cette carence a conduit le Tribunal administratif de Grenoble a censuré la décision de préemption, annulation confirmée par la Cour administrative d'appel dans la mesure où les éléments de preuve fournis par la Commune étaient postérieurs à la décision attaquée.

 

Ainsi, si le juge administratif tient compte des éléments intervenus après la préemption et susceptibles d'étayer la réalité d'un projet, ils doivent comporter d'autres éléments de preuve existants à la date de la décision de préemption.

 

En revanche pour rappel, les éléments n’ont pas à être obligatoirement antérieurs au dépôt de la déclaration d'intention d'aliéner. En effet, une DIA peut constituer l'occasion pour le titulaire du droit de préemption d’échafauder promptement un projet pouvant justifier l'exercice de droit.

 

Droit de préemption urbain

 

Quid du délai de réponse laissé à l’ancien propriétaire à la suite d’une offre de rétrocession du bien préempté : question n°1586, JO Sénat 12 octobre 2017

 

À ce jour la réponse écrite du parlementaire Masson n'a pas obtenu de réponse depuis qu'elle a été posée le 7 juillet 2016, puis reposée le 12 octobre.

 

Pourtant sa réponse revêt un intérêt évident pour les autorités préemptrice qui souhaiteraient au final réaliser dans un bien acquis par voie de préemption une autre opération qui ne pourrait pas justifier légalement l'exercice du droit de préemption, ou céder à un tiers en vue d’une telle opération.

 

Dans cette hypothèse, les dispositions de l'article L. 213-11 du code de l'urbanisme imposent de purger le droit de rétrocession ouvert prioritairement à l'ancien propriétaire puis subsidiairement à l'acquéreur évincé.

 

La procédure de purge peut être particulièrement longue dans le cas où l'ancien propriétaire souhaiterait acquérir à nouveau le bien présenté mais qu’aucun accord sur le prix ne serait trouvé amiablement, ce qui justifiera la saisine du juge de l'Expropriation, sachant que l'ancien propriétaire peut renoncer à l'acquisition après la fixation judiciaire du prix.

 

Le titulaire du droit de te préemption doit alors proposer le bien à l'acquéreur évincé.

 

Mais surtout aucune disposition du code n'encadre le délai à l'issue duquel l'ancien propriétaire doit formuler sa réponse sur la proposition de rétrocession.

 

C'est en vue de combler cette carence que le Parlementaire a demandé au Ministre si l'autorité préemptrice, lorsqu'elle consulte l'ancien propriétaire en exécution des dispositions de l'article L. 213-11, devait mentionner un délai d’acceptation ou de renonciation à l'acquisition du bien.

 

À défaut d'un délai préfixé par le législateur, il semble effectivement indispensable qu'une période précise de réponse soit laissée à l'ancien propriétaire, le silence gardé pendant celle-ci équivalant à un refus.

 

Le Ministre ne pourra que répondre de manière positive à la question en précisant que le délai devra revêtir un caractère raisonnable, un délai de deux mois apparaissant satisfaire à ce critère.

 

 

Si cette question parlementaire se focalise sur le délai de réponse laissé à l'ancien propriétaire à la suite d'une offre de rétrocession du bien préempté ne devant pas recevoir au final des travaux entrant dans l'objet entre dans le champ d'application du droit de préemption urbain, il existe un autre cas où le droit de rétrocession doit être purgé : à la suite de l'annulation de la décision de préemption, après transfert de propriété.

 

Or, le troisième alinéa de l'article L. 213-11-1 prévoit ici un délai, lequel est de trois mois à compter de la notification de la décision juridictionnelle devenue définitive.

 

Ainsi l'encadrement de la procédure ne tient ni au délai dans lequel l'autorité préemptrice doit proposer à l'ancien propriétaire le bien préempté ni au délai de réponse de ce dernier mais dans un délai de trois mois ouvert à compter de la réception de la décision juridictionnelle. 

 

Combiné avec le premier alinéa indiquant que le titulaire de la prérogative doit proposer à l'ancien propriétaire l'acquisition du bien, il en ressort une obligation pour le titulaire de formuler la proposition dans un délai rapide à la suite de la notification de la décision par laquelle le juge administratif a annulé l'acte, afin que l’intéressé dispose d’un délai raisonnable de réflexion.

 

L’inaction de l’autorité préemptrice doit pouvoir être palliée par la demande expresse de l’ancien propriétaire d’acquérir son bien immobilier… car il ne faudrait pas qu’à défaut d’offre de rétrocession soumise dans le délai requis de trois mois, l’autorité considère qu’une renonciation implicite est intervenue.

 

 

Droit de préemption urbain

 

Absence de contrôle du prix du bien préempté par le juge administratif : CAA Paris, 29 septembre 2017, req n°16PA00081

 

Par l'arrêt commenté, il est encore fait application de la jurisprudence Commune de Montreuil du 7 janvier 2013 abordant la question de la marge de manœuvre du titulaire du droit de préemption quant au prix (CE, 7 janvier 2013, req. n°357230)

 

Plus particulièrement, à l'occasion de cet arrêt, le Conseil d'État a considéré que le prix offert pour le bien préempté n'avait pas d'influence sur la légalité de la décision de préemption.

 

Ainsi, alors même que dans sa décision du 6 janvier 2012, la haute juridiction a fixé le principe tenant à ce que la mise en œuvre du droit de préemption doit répondre à un intérêt général suffisant et ce, eu égard notamment aux caractéristiques du bien et au coût prévisible de l'opération de préemption, quelques mois après elle a décidé que si le montant doit effectivement être pris en considération par le juge, son caractère insuffisant ou excessif au regard du marché est, par lui-même, sans incidence sur la régularité de la décision de préemption.

 

Dans les litiges dirigés contre une telle décision, il n'est pas rare que les requérants se prévalent d'une volonté plus ou moins exprimée de l'autorité préemptrice agir sur le marché immobilier, conformément à la politique anti-spéculation qu’elle souhaite obtenir.

 

Si le grief visant la bassesse du prix offert est assez souvent soulevé, ce qui caractériserait un détournement de pouvoir, le raisonnement est très peu accueilli, sous réserve d’une grossière erreur manifeste d’appréciation, voire lorsqu'il a prospéré en première instance, il peut être censuré en appel ou en cassation.

 

C'est la situation qui s'est présentée dans l'arrêt du 7 janvier 2013 puisque le juge des référés du tribunal administratif de Montreuil avait suspendu la décision de préemption au motif que le prix proposé par la collectivité était très inférieur à celui ressortant de la promesse de vente.

 

Toutefois, le Conseil d'État a annulé l'ordonnance.

 

Cette position s’explique notamment par la circonstance que la problématique du prix du bien préempté relève de la compétence du juge de l'expropriation qui peut être saisi par le titulaire du droit de préemption.

 

Ainsi il ne suffit pas pour le requérant d'alléguer la mise en œuvre d'une opération anti spéculative pour démontrer le détournement de pouvoir (voir notamment CAA Nantes, 29 mai 2015, req n°14NT02134)

 

Mais parfois l'argument est retenu par le juge administratif qui peut sévèrement condamner le comportement de l'autorité préemptrice dont l’organe délibérant avait acté de sa volonté de préempter systématiquement toute vente qui serait conclue à un prix supérieur au prix d'acquisition, augmenté de l'indice du coût de la construction durant la période de la clause anti spéculative.

 

Dans un jugement de juillet 2016, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a estimé qu'une telle action reposait sur le seul critère du prix de revente du bien calculé par rapport à son seul prix d'achat et que cette démarche uniquement anti-spéculative ne constituait pas une action susceptible de fonder légalement une décision de préemption (TA Cergy-Pontoise, 22 juillet 2016, req. n°1407488).

 

En revanche, la Cour administrative d'appel de Paris n'a pas fait droit au moyen visant à démontrer que le prix mentionné dans la décision de préemption était sensiblement inférieur a subi du marché, appliquant dès lors la jurisprudence Commune de Montreuil susévoquée.

 

En conclusion, en vertu de la solution prétorienne actuelle, il n'apparaît guère pertinent de critiquer devant le juge administratif le niveau du prix offert par l'autorité préemptrice.

 

Cette discussion doit s'engager devant le juge de l'expropriation.

 

Cependant, dès lors que l'utilisation de la prérogative doit reposer sur un projet réel et antérieur à l'acte, la seule volonté d'influer sur le marché caractérise l'illégalité de la décision. 

 

 

Emplacement réservé

 

Contrôle de l’erreur manifeste d’appréciation quant à la création d’un emplacement réservé : CAA Marseille, 22 juin 2017, req n°16MA04346 et CAA Marseille, 20 juin 2017, req n°16MA01191

 

Grâce à deux arrêts récents rendus par la Cour administrative d'appel de Marseille, le juge administratif a pu démontrer que, sous couvert d'un contrôle de l'erreur manifeste d'appréciation, il semble aller quelque peu au-delà, sans que son examen ne puisse s'apparenter à un contrôle normal.

 

Plus précisément, la légalité des emplacements réservés litigieux a été scrutée au regard du zonage applicable au terrain grevé par la servitude afin de vérifier la cohérence du projet motivant sa création avec la vocation de la zone.

 

Sous ce prisme, l'institution d'un emplacement réservé a été déclarée illégale au motif que la réalisation d'un équipement sportif dans une zone dédiée à l'activité agricole n'était pas compatible avec la vocation de cet espace.

 

Pareillement, un emplacement réservé destiné à recevoir des parkings dédiés au covoiturage, qui certes répond aux besoins relevées dans le rapport de présentation du document d'urbanisme, est contraire à la vocation agricole de la zone dans laquelle il avait été institué.

 

En revanche, dans l'arrêt daté du 20 juin 2017, la cour marseillaise a au contraire validé la création d'un emplacement réservé dont l'objet est de créer un parking de délestage pour désengorger le stationnement en centre-ville en zone agricole, alors même que les parcelles sont en zone inondable et qu'actuellement les terres agricoles sont exploitées et bénéficient d'un classement AOC.

 

Le présent commentaire n'a pas pour ambition de démontrer que les deux arrêts reposent sur des raisonnements parfaitement communs.

 

Il sera simplement relever que les deux arrêts sont motivés et que l'emplacement réservé pour un parking en zone agricole qui a été validé l’a été au regard du rapport de présentation et de projet d'aménagement et de développement durable qui fixait notamment comme objectif de développer les transports en commun, la juridiction ayant alors considéré que cet équipement public pourra satisfaire un intérêt général.

 

De même, des équipements scolaires et des logements sociaux peuvent justifier la création d'un emplacement réservé situé à proximité du noyau villageois, dans la seule zone à urbaniser de la commune.

 

En conclusion, s'il peut paraître particulièrement aisé de créer un emplacement réservé, sa justification doit être relativement étayée notamment eu égard au contenu des éléments du document d'urbanisme.

Droit de l’urbanisme

 

Application stricte du nouvel article L. 600-11 du code de l’urbanisme, ou comment sauver de nombreux plans locaux d’urbanisme d’une censure certaine du fait d’une insuffisance en matière de concertation : CE, 12 juillet 2017, req n°400979

 

Le prisme au travers duquel sont examinés les moyens tirés d’une insuffisance commise par l’autorité compétente à l’occasion de la préparation de la procédure de concertation préalable a sans cesse évolué depuis plusieurs années, avec de sensibles différences entre les juridictions du fond entre elles et avec le Conseil d’Etat.

 

De nombreux commentaires doctrinaux ont été consacrés à ces évolutions prétoriennes, basées selon les arrêts concernés sur l’article L. 600-1 et/ou l’ancien article L. 300-2 IV (devenu L. 600-11) et la jurisprudence Danthony.

 

Sans avoir besoin d’étudier le passionnant feuilleton jurisprudentiel à rebondissements, il faut retenir que, après un revirement impressionnant et pour garantir la sécurité des documents d’urbanisme, la Haute juridiction a considéré le 5 mai 2017 que les griefs tirés tant de l’insuffisance des objectifs définis par la délibération initiale que celui de l’insuffisance des modalités de la concertation sont désormais inopérants par la voie de l’exception (CE, 5 mai 2017, Commune de Saint-bon-Tarentaise, req n°388902).

 

Selon le Rapporteur Public Dutheillet de Lamothe, suivi dans ses conclusions, il fallait donner un plein effet à l’article L. 300-2, et en conséquence, considérer que « l’insuffisante définition initiale des objectifs sera sans conséquence sur la légalité du PLU ».

 

Ainsi, seul le moyen tenant au non-respect les modalités définies par la délibération prescrivant l’engagement d’une procédure à l’issue de laquelle un document d’urbanisme est adopté, modifié, révisé… sera examiné par le Juge administratif dans le cadre d’un litige portant sur la délibération d’approbation dudit document.

 

L’acte par lequel sont définis les objectifs poursuivis par la procédure étant susceptible d’un recours direct, l’ensemble des moyens peut être soulevé par la voie de l’action.

 

Mais le champ d’application de l’exception d’illégalité est réduit à peau de chagrin, mouvement amorcé par l’arrêt rendu le 8 octobre 2012 par le Conseil d’Etat, qui avait jugé que le moyen tiré de l’insuffisance des modalités de la concertation n’était pas opérant.

 

D’ores et déjà, plusieurs arrêts ont appliqué cette solution permettant de sauver des PLU d’une annulation totale, puisque le vice entachant la délibération fixant les objectifs et les modalités de concertation était de nature à contaminer d’illégalité le PLU dans son intégralité (CAA Nancy, 18 mai 2017, n°16NC02372 ; CAA Lyon, 18 juillet 2017, n°15LY03726 ; CAA Bordeaux, 13 juillet 2017, n°15BX02706).

 

Par l’arrêt commenté, le Conseil d’Etat a réitéré sa position qui sauvegarde encore un PLU, après avoir décelé une erreur de droit commise par la Cour administrative d’appel de Marseille qui avait estimé que la délibération en litige n’avait pas défini de façon suffisamment préciser les objectifs de la concertation.

 

En conclusion, nonobstant l’allègement radical du contrôle par voie d’exception du Juge administratif sur le contenu des actes par lesquelles sont définis les objectifs poursuivis par la procédure engagée en matière de document d’urbanisme et les modalités de la concertation, l’autorité compétente doit veiller à arrêter des modalités proportionnées aux objectifs et à l’importance du projet qu’elle s’assigne et surtout à respecter scrupuleusement les modalités ainsi décidées.

 

En effet, non seulement leur méconnaissance peut toujours justifier l’annulation du PLU approuvé mais tous les griefs peuvent être dirigés contre la délibération initiale qui serait attaquée par un recours direct.

 

Surtout, la sanction de mesures insuffisantes pour mener à bien la concertation pourra être politique...

 

 

Droit de préemption urbain

 

Illégalité de la décision de préemption et réserve foncière : CAA Nantes, 10 juillet 2017, req n°16NT01377

 

Par des arrêts du 20 novembre 2009 (req n°316732), le Conseil d’Etat a très nettement posé le principe selon lequel la préemption d’un bien immobilier dans la perspective de constituer une réserve foncière doit pareillement satisfaire à l’exigence de la motivation : la circonstance que la réalisation du projet, à la suite de la création de la réserve, soit éloignée dans le temps n’autorise pas que la motivation de la décision de préemption soit amoindrie.

 

C’est ce que la Cour administrative d’appel de Nantes a rappelé dans son arrêt sanctionnant l’insuffisante motivation de l’acte par lequel le titulaire du droit de préemption a œuvré puisque ce dernier n’a mentionné aucun élément permettant de déterminer la nature du projet en vue duquel le droit a été exercé.

 

En conclusion, nonobstant le fait que le projet sera réalisé à long terme, la décision de préemption doit être motivée avec suffisance par les circonstances de droit et de fait ayant présidé à l’engagement de la procédure.

 

Droit de préemption urbain

 

Pas d’engagement de la responsabilité de l’autorité préemptrice qui a renoncé dans le délai imparti à poursuivre l’acquisition : Cour de Cassation, civ. 3ième, 29 juin 2017, pourvoi n°16-14622

 

Voici une affaire susceptible de museler toute volonté de rechercher la responsabilité du titulaire du droit de préemption lorsque celui-ci a renoncé à l’aliénation en cours de procédure judiciaire en fixation de prix.

 

Les faits sont précisément les suivants : une communauté d’agglomération a préempté un bien à un prix inférieur et a saisi le Juge de l’expropriation compétent face au refus du propriétaire d’accepter le prix.

 

Le contentieux est porté en appel, et avant que la Chambre des expropriations de la Cour d’appel ne se prononce, la communauté d’agglomération a notifié au propriétaire préempté une lettre d’abandon de la procédure en application de l’article L. 213-7 alinéa 1 du Code de l’urbanisme, puis en conséquence s’est désisté de son action, dans la cadre de laquelle le propriétaire a sollicité des dommages et intérêts au motif du préjudice enduré consécutivement à cette renonciation.

 

La Chambre des expropriations a fait droit aux conclusions indemnitaires au motif que le désistement de la procédure d’appel rendait définitif le jugement, qui avait fait l’objet d’une signification par voie d’huissier, et corrélativement tardive la renonciation.

 

En exécution de l’article L. 213-7 alinéa 2, celle-ci doit intervenir au plus tard deux mois après la date à laquelle le jugement est devenu définitif, c’est-à-dire trois mois après la signification.

 

La Cour d’appel a considéré que le désistement opéré devant elle effaçait toute la procédure d’appel, de sorte que le délai imparti de deux mois était expiré depuis plusieurs mois (voir commentaire de l’arrêt : Condamnation de la Communauté d’agglomération pour renonciation tardive à la préemption, JCP ACT 2016, act. 151).

 

La Cour de Cassation a condamné la position des juges du fond : nonobstant le désistement en appel, l’engagement de la procédure devant la Cour d’appel a bien constitué un obstacle au caractère définitif du jugement.

 

En d’autres termes, le délai de deux mois susmentionné n’avait pas été déclenché et la renonciation à l’acquisition a été adressée par la communauté d’agglomération dans les temps.

 

Il semble subséquemment qu’aucune responsabilité ne peut découler de l’action régulière de l’autorité préemptrice.

 

En revanche, la Chambre des expropriations de la Cour d’appel a exactement rappelé que, selon le Tribunal des Conflits (TC, 16 juin 2014, n°C3953), il appartient à la juridiction de l’expropriation, d’une part, de déterminer si une décision juridictionnelle est devenue définitive au sens du second alinéa de l'article L 213-7, d’autre part, d’examiner la demande d’indemnisation formulée à la suite d’une renonciation à la préemption intervenue après l’expiration du délai de deux mois prévu à l’article L. 213-7.

 

Sur ce point, cet arrêt est l’occasion de rappeler les modalités d’application de l’article L.213-7 dans l’hypothèse de la rétractation du préempteur :

 

  • Si celui-ci arrête la procédure de préemption après la signification par exploit d’huissier du jugement, sa lette doit parvenir au plus tard deux mois après le jour où la décision juridiction est devenue définitive, soit trois mois après la signification ;
  • Si celui-ci stoppe la procédure après la signification de l’arrêt, le courrier doit être notifié au plus tard deux mois après la démarche de l’huissier  signification car « une décision définitive s’entend d’une décision contre laquelle aucune voie de recours ordinaire ne peut plus être exercée » (Cour de Cassation, civ. 3ième, 4 mai 2016, pourvoi n°15-14892)

 

 

Expropriation

 

Compétence du juge de l’expropriation de Paris pour traiter des dossiers d’expropriation de la Société du Grand Paris : CE, 28 juin 2017, req n°402315

 

Il a été donné au Conseil d’Etat l’occasion de fermement balayer les arguments soutenus par des justifiables pour obtenir la censure du décret donnant compétence au Juge de l’expropriation de Paris pour fixer judiciairement les indemnités d’expropriation dues par la Société du Grand Paris dans le cadre de la réalisation du réseau de transport du Grand Paris.

 

La requête reposait sur plusieurs griefs soulevant l’incompétence du pouvoir réglementaire à arrêter de telles modalités, de la méconnaissance du principe d’égalité, du droit de propriété et du premier alinéa de l'article 1er du premier protocole additionnel à la convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales, ou encore plus casuistique le reproche de ce que le Commissaire du gouvernement demeure celui du département du lieu où sont situés les biens expropriés.

 

Aucun des moyens n’a convaincu la Haute juridiction, laquelle a légitimement souligné que « le décret attaqué a pour objet d'adapter des dispositions procédurales en matière d'expropriation afin de permettre un traitement uniforme de contentieux liés à une même opération et susceptibles de soulever des questions similaires » et qu’à ce titre, le regroupement du contentieux de l'expropriation pour cause d'utilité publique lié à la réalisation du réseau de transport public du Grand Paris apparait comme une différence de traitement qui répond à un objectif d'intérêt général de bonne administration de la justice.

 

C’est ce qu’il faut retenir : l’attribution à la même juridiction parisienne de l’expropriation de toutes les affaires en fixation judiciaire des indemnités de dépossession foncière ou d’éviction commerciale redevables par la Société du Grand Paris dans le cadre de la réalisation du réseau express contribue à une bonne administration de la justice.

 

 

Droit de préemption urbain

 

Droit de préemption urbain et principe de sécurité juridique : CAA Bordeaux, 22 juin 2017, req n°15BX01542

 

Par un arrêt de principe rendu le 13 juillet 2016 sous le n°387763, le Conseil d'Etat a considéré qu’une décision administrative ne peut être attaquée au-delà d’un délai d’un an à compter de la date à laquelle elle a été notifiée au requérant ou de celle à laquelle il en a eu connaissance.

 

Le Conseil d’Etat a précisé que : « la règle énoncée ci-dessus, qui a pour seul objet de borner dans le temps les conséquences de la sanction attachée au défaut de mention des voies et délais de recours, ne porte pas atteinte à la substance du droit au recours, mais tend seulement à éviter que son exercice, au-delà d'un délai raisonnable, ne mette en péril la stabilité des situations juridiques et la bonne administration de la justice, en exposant les défendeurs potentiels à des recours excessivement tardifs ».

 

Ce faisant, la Haute-Juridiction a entendu efficacement sécuriser les procédures en sanctionnant le comportement d’un intéressé à une décision administrative qui, malgré la circonstance qu’il aurait connaissance de celle-ci et pourrait immédiatement en tirer toutes les conséquences sur le plan contentieux, ne réagirait pas au motif que celle-ci n’aurait pas été assortie de la mention des voies et délais de recours ouverts à son encontre.

 

Une telle solution semble équilibrée puisqu’elle sécurise les procédures administratives en accordant un délai de douze mois pour que l’intéressé introduise un recours s’il entend déférer l’acte à la censure du juge administratif.

 

Applicable aux contentieux en cours, ce principe a d’ores et déjà été transposé en droit de préemption urbain.

 

Spécifiquement, la Cour administrative d’appel de Versailles a déclaré comme tardive la requête dirigée contre une décision de préemption enregistrée plus de dix années après sa notification, nonobstant le fait que ladite décision ne mentionnait pas les voies et délais de recours ouverts à son encontre (CAA Versailles, 29 septembre 2016, req n°15VE01426).

 

Puis, la Cour administrative d’appel de Bordeaux a tranché dans le même sens, refusant la recevabilité d’un recours de l’acquéreur évincé critiquant une décision de préemption édictée sept ans auparavant, le requérant ne se prévalant « d'aucune circonstance particulière qui l'aurait empêchée d'exercer un recours contentieux à son encontre dans un délai raisonnable ».

 

 

Droit de préemption urbain

 

Illégalité de la décision de préemption édictée en vue de la mise en œuvre d’une politique locale de l’habitat : CAA Lyon, 30 mai 2017, req n°16LY02835

 

Préempter pour assurer le relogement des personnes évincées de leur logement en raison de la réalisation d’une opération d’aménagement est parfaitement possible, la légalité de l’acte est notamment conditionnée par la nature précise du projet ayant motivé l’utilisation de la prérogative.

 

Or, la description du projet « en termes généraux et imprécis quant à l’utilisation de l’immeuble préempté » a été censurée par la Cour administrative d’appel de Lyon qui a considéré que l’autorité préemptrice n’était pas en capacité de démontrer l’engagement d’une démarche d’ensemble visant au développement ou au renouvellement organisé du parc de logements sociaux.

 

En conclusion, justifier l’usage du droit de préemption urbain par un contexte du réaménagement général d’un quartier ne suffit pas : la destination concrète du bien immobilier préempté doit figurer dans la décision de préemption et être étayée par des pièces probantes.

 

 

 

Droit de préemption urbain

 

Transmission au préfet pour le contrôle de légalité de la décision de préemption prise par une SEM : CE, 24 mai 2017, req n°397197

 

La SEM qui préempte en qualité de délégataire doit-elle transmettre au préfet sa décision afin que celui-ci procède au contrôle de légalité ?

 

Le Conseil d’Etat devait trancher cette question à fort enjeu dans la mesure, d’une part, où de nombreuses SEM se voient confier l’exercice du droit de préemption urbain par délégation, notamment en qualité d’aménageur dans le cadre d’une ZAC (en application d’une décision portant délégation de la mise en œuvre de la prérogative ou en exécution d’une clause du traité de concession, ce qui est plus rare), d’autre part et surtout, si la transmission au titre du contrôle de légalité est nécessaire, son intervention dans le délai de deux mois conditionne la régularité de la décision de préemption, dont l’illégalité interne sera reconnue en cas de défaut ou de retard dans cette formalité.

 

L’affaire portée devant la Haute juridiction avait donné lieu à des vicissitudes puisque le Tribunal de première instance avait estimé que la transmission au préfet était obligatoire, alors que cette solution a été censurée par la Cour administrative d’appel en considérant au contraire que la SEM n’aurait pas eu la qualité de mandataire de la personne publique avec laquelle elle avait conclu une convention d’aménagement.

 

Une telle position s’expliquait par la circonstance que, de manière générale, le délégataire de l’exercice du droit de préemption est autonome dans la mise en œuvre du droit

 

Mais le Conseil d’Etat invalide le raisonnement de la Cour nantaise au visa de plusieurs dispositions du Code général des collectivités territoriales, « éclairées par les travaux préparatoires » de la loi, qui tendent à permettre un contrôle des mesures de prérogatives de puissance publique prises par les SEM, notamment l’article L. 2131-2.

 

D’ailleurs, le Tribunal administratif de Montreuil avait statué en 2015 dans le même sens, sachant que les règles de fonctionnement des SEM étant similaires, sous réserve des points qui leur sont spécifiques, à celui des SPLA.

 

Dans l’affaire jugée par le Tribunal administratif de Montreuil, la problématique relative à l’obligation ou non de transmettre au préfet la décision de préemption affectait une SPLA.

 

Après avoir rappelé que le statut de société privé de la SPLA constituait un obstacle à ce que le Juge administratif examine la question de l’organisation interne d’une personne morale de droit privée pour répondre au moyen, donc inopérant, tenant à l’incompétence du signataire de la décision de préemption pour la SPLA, le Tribunal administratif s’est assuré que l’acte avait bien été envoyé en préfecture (conclusions du Rapporteur public Mme Luyckx-Gürsoy et jugement, AJDA 2/2016, p. 117).

 

En conclusion, les décisions de préemption prises par les SEM ou les SPLA doivent faire l’objet d’une transmission au préfet au titre du contrôle de légalité et ce, dans le délai imparti pour notifier ladite décision, à défaut de quoi celle-ci sera illégale.

Droit de préemption urbain

 

Illégalité de la décision de préemption et indemnisation par provision : CAA Nancy, 12 avril 2017, req n°17NC00040

 

A la suite de l’annulation d’une décision de préemption, le propriétaire a formé une demande de provision, laquelle a été regardée comme sérieusement contestable, de sorte que le Juge de référés a rejeté les conclusions indemnitaires mais le juge du fond pourrait toutefois les accueillir.

 

Les faits n’étaient pas habituels dans la mesure où la déclaration d’intention d’aliéner, ayant donné lieu à l’acte de préemption, n’avait pas été précédée d’une promesse de vente.

 

C’est ce défaut qui a justifié que le Juge des référés, puis la Cour, dénient un degré suffisant de certitude de nature à conduire à une condamnation financière à titre provisionnel.

 

Selon les juridictions, la réalisation de la vente ne pouvait pas être regardée comme suffisamment probable en l’absence de compromis de vente, d’autant plus que la date à partir de laquelle la cession était prévue était inconnue en raison du même fait.

 

En conclusion, il apparaît immanquablement plus prudent de signer un avant contrat, qu’il soit authentique ou non.

 

Droit de préemption urbain

 

Illégalité de la décision de préemption et indemnisation : CAA Lyon, 7 février 2017, req n°15LY01601

 

Dans une affaire tranchée par la Cour administrative d’appel de Lyon, une SCI dont le bien avait été préempté a dû regretter d’avoir interjeté appel du jugement qui avait reconnu le bien-fondé de sa réclamation indemnitaire.

 

Spécifiquement, la SCI avait obtenu l’annulation de la décision de préemption prise aux prix et conditions de la déclaration d’intention d’aliéner et, en conséquence, la condamnation de l’autorité préemptrice à réparer le préjudice dont elle se prévalait à hauteur de 35.000 €, au titre des pertes de loyer et des taxes acquittées en qualité de propriétaire.

 

La SCI a pourtant entendu porter l’affaire en appel aux fins d’obtenir une indemnité plus élevée, notamment sur le fondement du préjudice moral.

 

Or, la Cour administrative d’appel de Lyon a non seulement refusé d’indemniser le préjudice moral de la SCI, au motif de l’activité professionnelle de location de locaux qu’elle exerce, mais a pleinement réformé le jugement en considérant au final qu’aucun préjudice ne devait être compensé par l’allocation d’une somme.

 

La position de la Cour s’explique du fait que la décision de préemption avait été édictée aux prix et conditions de la déclaration, que la SCI n’avait pas accepté de signer l’acte authentique de vente et que les chefs de préjudice évoqués auraient pu être évités grâce à la cession aux conditions prévues initialement.

 

En conclusion, si toute décision de préemption illégale est susceptible d’engager la responsabilité administrative, lorsque la préemption s’est faite aux prix et conditions, certains dommages liés à la propriété risquent d’être écartés car non directement consécutifs à la procédure.

 

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Gazette des Communes du 14 octobre 2014
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Délibération d'institution du DPU et modification de son périmètre
L'article aborde les conditions sécurisant la procédure d'instauration du droit de préemption urbain et l’extension ultérieure de son champ territorial
Gazette des Communes du 7 octobre 2013
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Etude d'impact grenellisée
Analyse du nouveau régime des études d'impact, issu de la loi Grenelle 2
Gazette des Communes du 28 mars 2011
article étude d'impact version Grenelle [...]
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Information des conseillers municipaux et adoption des documents d'urbanisme
L'étude revient sur les conditions d'information des conseillers municipaux sécurisant la procédure à l'issue de laquelle le document d'urbanisme est approuvé
Gazette des Communes du 10 janvier 2010
Article La Gazette information des conse[...]
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© Maître Marie-Céline Pelé

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